Toen Eric Wu tweedejaars economie studeerde aan de Universiteit van Arizona, gebruikte hij zijn extra geld niet om pizza of bier te kopen. Hij gebruikte $ 20.000 van zijn studiebeursgeld als aanbetaling voor een huis met drie slaapkamers in de buurt van de campus en verhuurde twee kamers aan klasgenoten. Wu liet dat inkomen snel in een ander eigendom verzinken, en toen nog een. Tegen de tijd dat hij afstudeerde, bezat hij ongeveer 25 huizen in Tucson.
Tegenwoordig is de 36-jarige Wu mede-oprichter en CEO van het in San Francisco gevestigde technologiebedrijf Opendoor. Met $ 1,3 miljard aan financiering heeft de startup agressief pionierswerk verricht in een branche-niche die bekend staat als iBuying, het online kopen en verkopen van huizen. Sinds de lancering in 2014 heeft het bedrijf 50.000 huizen gekocht en verkocht in 23 steden in de VS. Alleen al dit jaar ligt Opendoor op schema om $ 5 miljard aan huizen te kopen. Hoewel iBuying momenteel goed is voor minder dan 1 procent van de $ 1,6 biljoen aan jaarlijkse onroerendgoedtransacties in de VS, zal dat aantal naar verwachting stijgen: tot de concurrenten van Opendoor behoren nu andere tech-startups en ook echte vastgoedkenners als Keller Williams en Coldwell van Realogy Bankier.
Opendoor heeft een duidelijke voorsprong in de race om de vastgoedsector opnieuw vorm te geven voor het internettijdperk. Maar met de druk om sneller groter te worden, zijn groeipijnen gekomen. Het automatiseren van delen van het koop- en verkoopproces van een huis heeft veiligheidsproblemen geïntroduceerd in de gemakkelijk toegankelijke open huizen van Opendoor. Het is niet duidelijk wanneer de startup winst zal maken - en in welke mate het de hulp nodig heeft van lokale makelaars, die het bedrijf mogelijk als een bedreiging voor hun levensonderhoud beschouwen. En het bedrijf staat nog steeds voor de vraag wat er gebeurt als de huizenmarkt verslechtert.
hoe oud is lil niqo
Het leiderschap en de investeerders van Opendoor blijven onverschrokken: ze zeggen dat ze streven naar een wereld waarin de wrijving van het kopen en verkopen van huizen wordt vervangen door een paar klikken op een knop. 'Je kijkt naar een marktkans van vele, vele miljarden dollars', zegt Glenn Solomon, managing partner bij durfkapitaalbedrijf GGV Capital, dat in 2015 de $ 20 miljoen Series B van Opendoor leidde. 'Ze zullen niet tevreden zijn met een aantal enkelcijferig of zelfs laag-dubbelcijferig marktaandeel. Ze willen de manier waarop deze industrie werkt echt veranderen.'
Opendoor heeft nog een lange weg te gaan om dat doel te bereiken - en om de recente waardering van $ 3,8 miljard te realiseren. Maar als Wu zijn ambitieuze visie kan verwezenlijken, zal dat aantal laag lijken. 'Niemand', zegt hij, 'heeft deze categorie ooit echt opnieuw uitgevonden.'
Mogelijkheid ontgrendelen
Opendoor belooft veel van de ergernissen van verhuizen te verlichten, zoals het ongemak van bezichtigingen en open huizen, en de gemiddelde 70 dagen die nodig zijn om een huis te verkopen van aanbieding tot sluiting. U geeft online enkele gegevens van uw woning door. Opendoor genereert een aanbiedingsprijs en regelt inspecties en zal de nodige reparaties uitvoeren zodra u uw verhuisdatum heeft gekozen. Opendoor verdient zijn geld door het huis tegen een hogere prijs door te verkopen en door een vergoeding te betalen, betaald door verkopers, tussen 6 en 13 procent (de makelaarskosten zijn meestal 6 procent).
Wu bouwde de proof of concept voor Opendoor in 2013 met hulp van zijn mentor, voormalig directeur van Khosla Ventures (en nu Opendoor-bestuurslid) Keith Rabois, en won al snel een Series A van $ 10 miljoen. Investeerders zijn onder meer Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber-oprichter Travis Kalanick, Reddit-medeoprichter Alexis Ohanian en Y Combinator-president Sam Altman. Het bedrijf werd gelanceerd in de Phoenix-markt en breidde zich al snel uit naar anderen. De startup heeft 1.300 werknemers en nog eens $ 3 miljard aan schuldfinanciering om zijn huizenaankoop voort te zetten. Opendoor heeft het eerder gezegd plannen om in 2020 in 50 steden te zijn.
Degenen die dicht bij Wu staan, beschrijven hem als slim, energiek en geobsedeerd door onroerend goed. Na zijn studie was hij in 2007 mede-oprichter van de website voor het zoeken naar appartementen, RentAdvisor.com, en twee jaar later van de buurtgegevensanalist Movity, die uiteindelijk verkocht aan Trulia. 'Er zijn niet veel mensen op de planeet met zoveel expertise in zowel hoe startups werken als hoe de residentiële vastgoedmarkt werkt', zegt Solomon.
Vorig jaar kocht Opendoor meer dan 11.000 huizen en verkocht er meer dan 7.000 - meer dan het dubbele van het totale volume van zijn naaste concurrent, Offerpad. Opendoor geeft minder uit aan renovaties dan concurrenten en legt meer nadruk op snel verkopen, schat Mike DelPrete, geleerde-in-residence aan de Leeds School of Business van de University of Colorado. 'Normaal gesproken is het een nieuwe verflaag en hetzelfde tapijt dat ze in al hun huizen hebben gelegd - ze noemen het het 'opendeurtapijt',' zegt DelPrete, die het vastgoedtechnologieprogramma van de universiteit leidt en de iBuyer volgt. industrie. 'Hun model gaat over operationele efficiëntie.'
Opendoor is in staat huizen snel om te draaien deels omdat, zoals de naam al doet vermoeden, de open huizen ultratoegankelijk zijn. Leegstaande aanbiedingen elimineren de noodzaak om te coördineren tussen agenten, verkopers en potentiële kopers. In plaats van een traditionele lockbox met een enkele sleutel waar slechts één gelicentieerde makelaar tegelijk toegang toe heeft, gebruiken Opendoor-klanten hun smartphones om huizen binnen te komen.
'Wij vinden dat als je gewoon wilt rondneuzen en huizen wilt bezoeken', zegt Wu, 'we dat zo eenvoudig en on-demand mogelijk moeten maken.'
Binnenkomen was aanvankelijk zo eenvoudig - een nummer sms'en en een e-mailadres opgeven - dat het tot problemen leidde. Een voormalige Opendeur manager zegt dat bezoekers de eerste jaren regelmatig slapende mensen in Opendoor-huizen aantroffen. 'Mensen kampeerden gewoon in de huizen omdat er niemand was', zegt de medewerker. 'Ze zouden wekenlang huizen bezetten. Het was een groot probleem.'
In 2017 beperkte het bedrijf zijn open huis tot tussen 06.00 uur en 21.00 uur, installeerde het bewegingssensoren om te detecteren of iemand voor een langere periode of buiten kantooruren bleef, en huurde beveiligingsbedrijven in om indien nodig huisbezoeken af te leggen. Nu maakt Opendoor ook gebruik van externe bedrijven die de identiteit van gebruikers helpen valideren.
De nieuwe maatregelen elimineren slechts enkele slechte actoren. Op 18 april nam Liliana Ornelas, een 14-jarige makelaar uit Dallas, een vrouwelijke cliënt mee om een huis met drie slaapkamers te bezoeken in een rustige straat in de buitenwijk Mesquite. Ze kwamen een man tegen die zich had verschanst in de slaapkamer en rookte wat Ornelas zegt zij gelooft dat het crack was.
Terwijl de man het huis verliet en Ornelas en haar cliënt ongedeerd waren, zegt de agent dat ze... heeft gezworen geen Opendoor-woningen meer te tonen. Ze meldde het incident aan Opendoor (en aan de Texas Real Estate Commission), maar het bedrijf heeft er nooit iets aan gedaan.
Opendoor weigerde commentaar te geven op de aflevering. In een verklaring zei Brad Bonney, hoofd veiligheid en thuiservaring van Opendoor: 'Als we meldingen ontvangen van ongeoorloofde of verdachte activiteiten in onze huizen, nemen we onmiddellijk contact op met onze klanten, onderzoeken en verwijzen we regelmatig door naar wetshandhavers. We investeren ook fors in maatregelen om onze huizen te beveiligen, zoals huisbewakingssystemen, veiligheidspatrouilles en het doorlichten van klanten voordat ze toegang krijgen tot onze eigendommen.'
In de steden Tempe, Mesa en Glendale in de omgeving van Phoenix heeft de politie volgens lokale voorlichtingsfunctionarissen gegevens over ten minste 10 incidenten bij Opendoor-huizen die dateren uit 2018. In één arresteerden agenten twee individuen die zei dat ze het huis waren binnengegaan om heroïne te injecteren en te overnachten. In een andere arresteerde de politie een kraker die een openstaand bevelschrift had. Volgens het rapport van het incident, legde hij uit aan agenten: dat hij het huis binnen kon komen omdat het vanaf 6 uur 's ochtends 'open' was. elke dag.
Vastgoed is nu al een gevaarlijk beroep, vooral voor vrouwen. Uit het veiligheidsrapport van 2018 van de National Association of Realtors bleek dat 41 procent van de vrouwelijke makelaars en 20 procent van de mannen een situatie op het werk hebben meegemaakt waardoor ze bang waren voor hun veiligheid. Er was een duidelijke discrepantie tussen de makelaars Inc. sprak voor dit verhaal: een van de negen mannen uitte angst voor Opendoor's open huis-functie, terwijl vier van de vijf vrouwen dat deden. Collette McDonald, een makelaar uit Atlanta, zegt dat ze een pistool bij zich heeft tijdens alle Opendoor-tours. 'Mijn cliënt en ik blijven bij elkaar', zegt ze. 'Niemand gaat een kamer binnen zonder de ander.'
Opendoor beweert dat zijn eigendommen niet gevaarlijker zijn dan traditionele open huizen en privéhuisvoorstellingen. 'Het soort dingen dat in elk huis op de markt gebeurt, kan en gebeurt ook bij Opendoor-huizen', zegt Bonney.
Dit voorjaar heeft Opendoor een bericht aan zijn app toegevoegd waarin potentiële kopers worden gewaarschuwd dat ze 'andere bezoekers kunnen tegenkomen' als er onlangs een huis is geopend. Klanten hebben gevraagd om de mogelijkheid om tourtijden te reserveren of anderen buiten te sluiten, en het bedrijf heeft lang gedebatteerd over het toevoegen van dergelijke functies, aldus Bonney.
'Een van de waarden van Opendoor is dat je tussen 6.00 en 21.00 uur op elk moment in elk Opendoor-huis terecht kunt. zonder afspraak', zegt Bonney. 'En dus zijn we nog aan het nadenken hoe we dit soort tegenstrijdige feedback kunnen verwerken.'
Bondgenoten vinden - en houden - in de industrie
Ongeveer 90 procent van de kopers van Opendoor gebruikt agenten, een aantal dat vergelijkbaar is met de industrie als geheel. Maar dankzij het gemak van verkopen aan Opendoor, is minder dan 10 procent van de verkopers vertegenwoordigd door een agent.
Tijdens interviews heeft Wu zijn woorden zorgvuldig gekozen bij het bespreken van het potentieel van Opendoor om makelaars te vervangen. 'De realiteit met Realtors vandaag', zei hij op het podium tijdens de Startup Grind Global Conference in Silicon Valley in februari, 'is dat hun rol verschuift van projectbeheer, vooral in ons ecosysteem, waar we veel van de processen automatiseren --aan advies.'
heeft johnny mathis een relatie?
Opendoor heeft een prikkel om goede relaties met makelaars te onderhouden. Agenten hebben de macht om de eigendommen die ze kiezen te laten zien. Ze kunnen Opendoor ook voorstellen als koper voor klanten die willen verkopen.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat het bedrijf een aantal panden samen met agenten in Phoenix heeft getest. Opendoor heeft nu ook een programma voor het doorverwijzen van agenten voor klanten wiens huizen buiten de parameters vallen (meestal tussen $ 100.000 en $ 500.000 en gebouwd na 1960). Vanaf juli is Opendoor begonnen met het aanbieden van zijn eigendommen op de makelaarssite Redfin en het betalen van commissies voor voltooide verkopen aan het bedrijf.
Delprete ziet deze bewegingen als een teken dat Opendoor zijn koopvolume moet vergroten en zijn huizen sneller moet verkopen. Het bedrijf zegt dat het momenteel op schema ligt voor meer dan 30.000 transacties in 2019 - een aanzienlijk aantal, maar nog steeds minder dan 0,6 procent van het totale verwachte aantal van de natie volume voor het jaar. 'Wat Opendoor zich realiseerde, is dat het behoorlijk moeilijk is om de vastgoedsector, en in het bijzonder makelaars, te verstoren door tegen iedereen in de branche in te werken', zegt DelPrete. 'Bemiddelaars helpen consumenten zich veilig te voelen bij het kopen en verkopen van een huis.'
Opendoor van zijn kant houdt vol dat deze nieuwe initiatieven geen verschuiving in richting betekenen. 'We hebben altijd met makelaars gewerkt en wilden dat ook graag doen', zegt Tyler Hixson, hoofd van de vastgoedstrategie van het bedrijf. 'Het zijn vaste klanten, dus ze zijn echt een geweldige bondgenoot.'
Ondertussen hebben mede-eigendomstechnologie (proptech) startups Offerpad en Knock, die beide in 2015 zijn gelanceerd, samen $ 1,6 miljard aan schulden en eigen vermogen opgehaald. Het beursgenoteerde Zillow voegde vorig jaar een 'sell now'-optie toe aan zijn website. En traditionele vastgoedbedrijven lanceren steeds vaker hun eigen iBuying-programma's voor klanten, waarbij Keller Williams en Coldwell Banker het afgelopen jaar beide de markt voor directe aanbiedingen betreden.
'Dat is waar mensen naar zoeken in onze huidige samenleving: gemak', zegt Frank Obringer, president van Coldwell Banker's woningmakelaardij in Dallas/Fort Worth, een van de markten om het systeem te testen. 'We zagen waarom dat aantrekkelijk kon zijn voor de consument, en dus moesten we een product hebben om te kunnen concurreren.'
Wedden op een sterke economie
Voor al deze bedrijven brengt het opslokken van onroerend goed in grote volumes een hoog risico met zich mee. Woningcrashes zoals die in 2007 begonnen, hoewel zeldzaam, zouden catastrofaal zijn voor elk bedrijf dat enorme hoeveelheden onroerend goed bezit, zegt Andrew Caplin, hoogleraar economie aan de New York University. Mocht dat gebeuren, 'ze zijn dood', zegt hij. 'Ze gaan failliet.' Opendoor heeft mogelijk een voordeel, merkt Caplin op, omdat zijn vastgoedgegevens op veel markten vroege indicatoren kunnen bieden als een dergelijke neergang eraan komt.
Daarom bezit Opendoor zijn eigendommen gemiddeld slechts 90 dagen, zegt Dod Fraser, vice-president van Opendoor. 'Zolang we gedisciplineerd worden bij het verkopen van onze huizen,' zegt hij, 'is de prijsvolatiliteit waaraan we worden blootgesteld klein.'
Zelfs als het bedrijf een potentiële neergang en een groeiende lijst van concurrenten voor kan blijven, is het vermogen van Opendoor om zijn brancheveranderende doelen te bereiken hangt af van de vraag of het de niche van iBuying het nieuwe normaal kan maken. De meeste mensen hebben vele maanden om hun verhuizing te plannen en willen hun rendement maximaliseren, zegt Gilles Duranton, decanenleerstoel onroerend goed aan de Wharton School van de Universiteit van Pennsylvania. 'Over het algemeen denk ik dat [het model van Opendoor] zal werken', zegt hij, 'maar gaan ze meer dan 2 of 3 procent van de markt veroveren? Ik heb twijfels. En ik denk dat ze veel groter dromen dan dat.'
Hoewel Wu zeker groots droomt, laat hij weinig tijd over voor echte rust. 'Hij slaapt 's nachts niet' merkt een voormalige assistent op, eraan toevoegend dat de CEO vaak midden in de nacht werknemers e-mails of Slack-berichten met ideeën stuurt.
Wu weigerde te onthullen of het bedrijf al winstgevend is, omdat het niet een van de huidige doelen van het bedrijf is. Uiteindelijk ziet hij Opendoor voor zich als een one-stop-shop waar klanten niet alleen huizen kunnen kopen of verkopen, maar ook regelen financiering, hypotheken en eigendomsoverdrachten; verzekering kopen; hun nieuwe huis decoreren en personaliseren; en regelen van verhuisdiensten. 'Als we de categorie verticaal kunnen integreren, elk onderdeel van de grond af opnieuw kunnen opbouwen, veel van de stappen kunnen automatiseren en het met één klik kunnen kopen, verkopen of verhandelen', zegt hij, 'denken we dat we de grootste marktplaats van woningen. We zullen alle wrijving hebben geëlimineerd. Dat kan 10, 20, 30 jaar duren.'
Decennia mag voor veel ondernemers een lange tijdlijn zijn, maar niet voor Wu, die zich al sinds zijn tienerjaren vastberaden op onroerend goed heeft gericht. 'Als we online een gestroomlijnde ervaring kunnen bouwen en dat tegen de laagst mogelijke kosten', zegt hij, 'dan ben ik er vast van overtuigd dat we de categorie zullen winnen.'
