VASTGOED LEASEN

Een huurovereenkomst is een contract tussen een eigenaar en een gebruiker van onroerend goed. Bij zakelijke huurovereenkomsten ontvangt de eigenaar (verhuurder) een financiële vergoeding en in ruil daarvoor krijgt de huurder (huurder) het recht om zijn of haar bedrijf op het onroerend goed te exploiteren. Er zijn veel verschillende soorten huurovereenkomsten voor onroerend goed en veel verschillende overwegingen die ondernemers moeten maken voordat ze een dergelijk contract aangaan. Maar leasing is erg populair bij eigenaren van kleine bedrijven: met dergelijke regelingen kunnen nieuwe of financieel krappe bedrijven hun kapitaal besteden aan andere zakelijke behoeften. Inderdaad, veel kleine bedrijven opereren hun hele bestaan in gehuurde faciliteiten. Het verhuren van onroerend goed kan op zichzelf natuurlijk een kleine zakelijke activiteit zijn.

SOORTEN WONINGEN LEASENEAS

Full-service lease

Dit type lease wordt voornamelijk gebruikt in multi-tenant kantoorgebouwen. In wezen betalen huurders die akkoord gaan met dergelijke regelingen een vast bedrag voor een breed scala aan aanvullende diensten naast de leasebetaling. Volgens de voorwaarden van full-service huurovereenkomsten is de verhuurder verantwoordelijk voor het leveren van een aantal verschillende diensten aan zijn of haar huurders, waaronder beveiliging, onderhoud, conciërge en verschillende nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, airconditioning, warmte).

Bruto lease

Volgens de voorwaarden van een brutohuurcontract betaalt de huurder de verhuurder een brutobedrag aan huur (evenals omzetbelasting indien van toepassing). Eigendomskosten zoals onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder; de huurder is verantwoordelijk voor nutsvoorzieningen. Soms bevat het huurcontract bepalingen die de huurder verplichten om vastgoedkosten te dekken die een bepaald bepaald niveau overschrijden.

Variaties op deze basisleaseregeling zijn de flatlease en de steplease. De flat lease is het meest elementaire type overeenkomst en over het algemeen het populairst bij kleine bedrijven. Het vereist dat de huurder voor een bepaalde periode een vaste prijs betaalt. De staplease daarentegen vereist een geleidelijke escalatie van de basishuurbetaling in de loop van de tijd, rekening houdend met de waarschijnlijke stijging van de eigenaarskosten op gebieden als belastingen, verzekeringspremies en onderhoud. Een gerelateerd leasecontract, meestal bekend als de kosten van levensonderhoud, omvat huurverhogingen op basis van algemene inflatiecijfers in plaats van verhogingen van specifieke kosten.

netto lease

De netto lease is de meest voorkomende van de verschillende leasecontracttypes. Volgens de voorwaarden van een netto huurovereenkomst betaalt de huurder de verhuurder een basishuur plus een extra bedrag dat het huurdersaandeel van de onroerendgoedbelasting dekt. Als de belastingen stijgen, is het de verantwoordelijkheid van de huurder om die kosten te dekken. De verplichtingen van elke huurder worden berekend door te bepalen welk percentage van de totale faciliteit door elke huurder wordt ingenomen; dus een huurder die 20 procent van de faciliteit bezet, betaalt 20 procent van de verhoging.

Variaties van de basis netto lease omvatten de 'double-net' en 'triple-net' lease. Bij een double-net lease is de huurder verantwoordelijk voor het opnemen van extra verzekeringspremies en belastingverhogingen; onder triple-net-huurovereenkomsten zijn huurders verantwoordelijk voor het dekken van verzekeringspremies, belastingverhogingen, en kosten in verband met onderhoud en/of reparatie van het gebouw, de parkeerplaats en andere door de huurder gebruikte ruimten. De triple-net lease is om voor de hand liggende redenen populair bij verhuurders; eigenaren van kleine bedrijven moeten er rekening mee houden dat verhuurders door dergelijke regelingen soms minder aandacht besteden aan het onderhoud in deze gebieden dan wanneer ze zelf de rekening zouden moeten betalen.

Percentage lease

Deze regeling houdt in dat huurders een basishuur en/of een percentage van de bruto-inkomsten van de huurder betalen. Dit percentage, dat in sommige contracten kan oplopen tot 10-12 procent, wordt betaald op jaar-, halfjaar- of kwartaalbasis (sommige winkelcentra en winkelcentra vragen echter om nog frequentere betalingen). Deze regeling is een favoriet van verhuurders met onroerend goed in felbegeerde winkelgebieden; huurders zijn minder gunstig gezind, maar de wetten van vraag en aanbod maken het vaak mogelijk voor eigenaren van wenselijk onroerend goed om daarop aan te dringen. Eigenaren van kleine bedrijven moeten volledig begrijpen wat het contract definieert als 'bruto-inkomsten'. 'Wees specifiek in hoe je bruto-omzet definieert', schreef Fred Steingold in Juridische gids voor het starten en runnen van een klein bedrijf . 'Afhankelijk van je soort bedrijf, moeten bepaalde posten in mindering worden gebracht op de bruto-omzet voordat het percentage huur wordt vastgesteld. Hier zijn enkele mogelijkheden:

geretourneerde koopwaar
kosten die u maakt voor levering en installatie
verkoop uit automaten
terugbetaalbare deposito's
catalogus- of postorderverkoop
btw

Kortom, zorg ervoor dat uw huurcontract alle items uitsluit die uw verkoop overdrijven van de locatie die u huurt.'

hoeveel is fred hammond waard?

VOOR- EN NADELEN VAN LEASEN

De Small Business Administration (SBA) adviseert eigenaren van kleine bedrijven om verschillende factoren in overweging te nemen bij het afwegen of ze onroerend goed willen leasen of kopen. Deze overwegingen zijn onder meer:

Bedrijfsvereisten - als de bedrijfsvereisten van het bedrijf naar verwachting de komende jaren aanzienlijk zullen veranderen, zou leasing waarschijnlijk de voorkeur hebben, omdat het bedrijven in staat stelt gemakkelijker te verhuizen.
Kapitaalvoorziening en kapitaalbehoeften - leasing maakt een groter percentage van het kapitaal van een klein bedrijf vrij voor andere bedrijfsbehoeften (reclame, productie, apparatuur, loonadministratie, enz.). Als het bedrijf niet veel extra geld bij de hand heeft (en weinig kleine bedrijven hebben dat), dan is leasing wellicht de verstandiger keuze. Dit is waarschijnlijk de grootste reden waarom kleine bedrijven leasen.
Financierings- en betalingsflexibiliteit - Het is over het algemeen gemakkelijker om financiering te verkrijgen voor lease dan voor aankoop van onroerend goed. Bovendien kunnen leases over langere perioden worden gespreid dan leningen en kunnen ze worden gestructureerd om schommelingen in de kasstroom te compenseren (dit laatste kan een belangrijke factor zijn voor seizoensbedrijven).
Wederverkoopwaarde: zal de waarde van het onroerend goed waarschijnlijk stijgen? Zo ja, hoeveel? Veel eigenaren van kleine bedrijven kiezen ervoor om te kopen in plaats van te leasen - zelfs als ze aanzienlijke schulden moeten opbouwen - als ze besluiten dat het actief een waardevolle langetermijninvestering is.
Apparatuur—Veel leaseovereenkomsten bevatten bepalingen die huurders meer flexibiliteit bieden met betrekking tot het upgraden en/of onderhouden van apparatuur.
Belastingen - Eigenaren van onroerend goed genieten van belastingvoordelen zoals afschrijvingen en investeringskortingen die niet openstaan voor huurders.

ANDERE HUURVOORWAARDEN

Daarnaast zijn er nog andere elementen van een huurovereenkomst die zwaar kunnen wegen op de algehele aanvaardbaarheid van een contract. Details van leasecontracten kunnen enorm verschillen. 'In theorie', merkte Steingold op, 'zijn alle huurvoorwaarden bespreekbaar. Hoe ver u kunt onderhandelen, hangt echter af van de economische omstandigheden. Als gewenste eigendommen in uw stad bijna volledig bezet zijn, zijn verhuurders mogelijk niet bereid om met u te onderhandelen over de prijs of andere belangrijke huurvoorwaarden. Aan de andere kant, in veel delen van het land waar commerciële ruimte is overbebouwd, willen verhuurders graag onderhandelen met kleine bedrijven om lege units te vullen.'

Verbeteringen in erfpacht

Leaseovereenkomsten dekken doorgaans alle verbouwingen die aan het onroerend goed moeten worden gedaan en specificeren wie ervoor zal betalen. De meeste van dit soort werkzaamheden vallen onder de categorie 'verbetering van de erfpacht': vloerbedekking, isolatie, sanitair en elektrische bedrading, verlichting, ramen, plafondtegels, sprinkler- en beveiligingssystemen en verwarmings- en airconditioningsystemen. De huurovereenkomst moet elke verbetering specificeren en wanneer ze zullen worden aangebracht, idealiter vóór de verhuizing. Een verhuurder zal eerder bereid zijn om dergelijke verbeteringen aan te brengen als de huurduur lang is en/of de in beslag genomen ruimte aanzienlijk is, en de verbeteringen algemeen van aard zijn. Echter, zoals Steingold opmerkte: 'als u [de eigenaar van een klein bedrijf] gespecialiseerde behoeften heeft - u runt bijvoorbeeld een fotolab of een dansstudio - en uw donkere kamer of hardhouten vloer zou van beperkte waarde zijn voor de meeste toekomstige huurders, verwacht niet dat de verhuurder de kosten van de verbeteringen vrijwillig op zich neemt. De huisbaas wil je misschien zelfs iets in rekening brengen om de kosten van het verbouwen van de ruimte na je vertrek te dekken.' Sommige huurovereenkomsten bieden huurders de mogelijkheid om zelf verbeteringen aan te brengen, mits zij zich aan bepaalde richtlijnen en beperkingen houden.

wie is de vrouw van shawn wayans?

Duur van lease

Onderhandelingen tussen huurders en verhuurders lopen vaak vast over de lengte van de huurovereenkomst, tenzij de eigenaar van een klein bedrijf een duidelijk beeld heeft van de toekomst. Verhuurders willen normaal gesproken lange huurovereenkomsten, huurders korte huurovereenkomsten met verlengingsrecht. Over het algemeen proberen eigenaren van kleine bedrijven huurcontracten met gemiddelde lengtes af te sluiten. Huurcontracten van minder dan een jaar kunnen hen kwetsbaarder maken dan ze zouden willen, maar meerjarige looptijden kunnen ook gevaarlijk zijn, vooral als het bedrijf nieuw en onbewezen is. Een veelvoorkomend compromis is om een 'optieclausule' in het contract op te nemen, zodat de huurder kan blijven als hij of zij dat wenst aan het einde van de oorspronkelijke huurperiode.

Exclusiviteit

Veel eigenaren van kleine bedrijven staan er redelijkerwijs op dat elke huurovereenkomst die ze ondertekenen een zogenaamde 'exclusiviteitsclausule' bevat. Deze clausule geeft de huurder een exclusief recht om zijn of haar product of dienst op het onroerend goed te verkopen, en verplicht de verhuurder om dergelijke verkopen door andere huurders te voorkomen.

Verzekering

Verhuurders vragen huurders vaak om een verzekering af te sluiten in het geval dat 1) de huurder schade toebrengt aan het gehuurde, of 2) klanten of anderen letsel oplopen op het terrein. Dergelijke clausules kunnen ontbreken indien de gehuurde ruimte uitsluitend voor kantoorgebruik is. Wanneer de huurder een verzekering nodig heeft, stelt de verhuurder vaak het bedrag vast.

Gebruik van gebouwen

Verhuurders van winkelcentra/stripwinkels nemen doorgaans taal op in het huurcontract met specifieke details over goedgekeurd gebruik van het pand dat wordt verhuurd. Dergelijke bepalingen dienen vaak ter bescherming van de bedrijven van andere huurders. De eigenaar van een café in een stripwinkelcentrum kan bijvoorbeeld behoorlijk ongelukkig zijn als zijn buurman, die vroeger een stille sportmemorabilia-winkel had, besluit om van versnelling te veranderen en een tattooshop te starten.

Daarnaast bevatten leasecontracten bepalingen en voorschriften over tal van andere onderwerpen die zowel voor verhuurders als voor huurders van belang zijn. Waaronder:

Bewegwijzering (regelt de grootte, stijl en helderheid van reclameborden van huurders)
Naleving van verschillende bestemmingsplannen, vergunningen en beperkingen op het gebruik van ruimte
Naleving van andere lokale, staats- en federale wetten
Onderverhuur of overdracht van de huurovereenkomst
Definitie van de ruimte die wordt verhuurd
borg:
Recht van de verhuurder om gehuurde ruimte te betreden
Verhuizing (waarbij de verhuurder een huurder verhuist naar een andere ruimte vanwege verbouwing of uitbreiding door een naburige huurder)
Standaardbepalingen
Openingstijden
Incidenten van schade of vernietiging door natuurlijke oorzaken
Reparaties
Vrijwaringsbepalingen
Verlating (door de huurder, hetzij door volledige verlating, verminderde openingstijden, enz.)
Veroordeling (gevallen waarin alle of een deel van het onroerend goed door de stad, provincie, staat of federale overheid wordt ingenomen voor ander gebruik, zoals weg, recht van overpad of erfdienstbaarheid)
Bailout-clausules (in het geval van catastrofale ontwikkelingen - tornado's, rellen, oorlogen, overstromingen, droogtes, enz.)
Cotenancy-clausules (staat de ondernemer toe om de huurovereenkomst te verbreken als een ankerwinkel sluit of verhuist)
Heroveringsclausules (ook bekend als een annuleringsclausule, hiermee kunnen verhuurders huurders uitzetten wegens contractbreuk als de huurder niet aan de minimumhuurvereisten kan voldoen)

KIEZEN TUSSEN BESTAANDE EN GEPLANDE GEBOUWEN

De meeste startende bedrijven verhuizen naar reeds bestaande faciliteiten. Veel eigenaren van kleine bedrijven die de middelen hebben om dit te doen, kiezen nieuwe faciliteiten voor de kenmerken of het prestige en sluiten huurcontracten terwijl de faciliteit zich nog in de planningsfase bevindt. De slimme eigenaar van een klein bedrijf zal de mogelijke voor- en nadelen van beide keuzes overwegen voordat hij een beslissing neemt. 'Leasing in een bestaand gebouw geeft de huurder '¦ meer [kennis over de plaats] op het moment dat nieuwe ruimte wordt ingenomen dan enige andere faciliteitsoptie', zei Wadman Daly in Uw werkplek verhuizen . 'Meer dan in andere omstandigheden is de [huurder] in een positie om zowel de faciliteit als de voorwaarden van voorgestelde huurovereenkomsten op een aantal concurrerende locaties nauwkeurig te inspecteren. De aard van de huurovereenkomst in een bestaand gebouw betekent echter minimale controle van de huurder over de potentiële variabelen in huurovereenkomst of faciliteit. Huurtarieven, onderhouds- en escalatiekosten, nutsvoorzieningen en gebouwkenmerken zijn vast of relatief niet onderhandelbaar. Verhuurders kunnen verschillen in hun kortings- en afwerkingsclausules, maar hun basisprijsstructuur, zoals die van het gebouw en de mechanische systemen, blijft ongewijzigd. Deze optie heeft natuurlijk geen gevolgen voor investeerders.'

Maar Daly waarschuwt dat leasing in een gepland gebouw zijn eigen mix van aantrekkelijke kenmerken en onzekerheden bevat: 'Gebouwkenmerken [in een gepland gebouw] zullen nieuw, up-to-date zijn en tot op zekere hoogte kunnen worden aangepast aan de huurder nodig hebben. Als je huurcontract belangrijk genoeg is voor de ontwikkelaar, krijg je misschien wat aandacht als het gaat om speciale verzoeken om identificatie, parkeren, beveiliging, een toplocatie in het gebouw, etc.' Desalniettemin moeten eigenaren van kleine bedrijven voorzichtig zijn bij het naderen van dergelijke huurovereenkomsten, want zowel het uiteindelijke uiterlijk en het nut van het gebouw - als de kosten ervan - blijven ongezien en niet getest wanneer het gebouw zich in de planningsfase bevindt. 'Voorgestelde huurtarieven moeten worden bekeken in het licht van vergelijkbare projecten met vergelijkbare voordelen', schreef Daly. 'Beschrijvingen van minder voor de hand liggende kenmerken, zoals parkeren, luchtbehandelingssystemen, beveiliging, onderhoud, etc., dienen duidelijk en volledig te zijn. Het trackrecord van de ontwikkelaar die het aanbod doet, moet zorgvuldig worden gecontroleerd. Is er een geschiedenis van kwaliteitsconstructies tegen de gevraagde huurprijs, of een constructie voor snelle wederverkoop? Is er een reputatie voor goed onderhoud of goedaardige verwaarlozing? Ongeacht [van] de omvang van de huurovereenkomst of de duur van de voorgestelde huur, deze en aanverwante vragen moeten worden onderzocht.'

VASTGOEDVERHUUR ALS BEDRIJF

Het kopen, houden en leasen van onroerend goed is ook een veel voorkomende praktijk voor kleine bedrijven. Het kan bescheiden beginnen wanneer een paar moeite heeft met het verkopen van een woning en ervoor kiest deze te verhuren. Met de opgedane ervaring breiden ze vervolgens de activiteiten uit door andere eigendommen te kopen, te restaureren en te leasen. De eigenaar van een klein bedrijf, nu een verhuurder, zal zich laten leiden door de principes die de verhuurder bevoordelen, zoals hierboven al aangegeven. Het verhuren van commercieel vastgoed is soms het begin en soms het hoogtepunt van dergelijke ondernemingen. Hoewel de meeste basisprincipes van leasing goed ingeburgerd en traditioneel zijn, is innovatie nog steeds mogelijk bij het op de markt brengen van dergelijke eigendommen. Een voorbeeld wordt gerapporteerd door Brandice Armstrong, schrijvend in de Journaalrecord (Oklahoma stad). Armstrong schrijft over het succes van een echtpaar uit Oklahoma City dat zich bezighoudt met woning- en commerciële leasing bij het leasen van een commercieel gebouw. De eigenaren kwamen op het idee om een 'open huis' te houden, vrijwel onbekend in het commerciële veld. Ze boden verfrissingen en prijzen aan de deur aan. Ze verzamelden onmiddellijk 14 zinvolle leads.

BIBLIOGRAFIE

Armstrong, Brandice J. 'Koppel neemt een unieke benadering van leasing van commercieel onroerend goed.' Journaalrecord . 18 januari 2006.

Daly, Wadman. Uw werkplek verhuizen: een gebruikershandleiding voor het verwerven en voorbereiden van zakelijke faciliteiten . Crisp-publicaties, 1994.

'Gratis Kit biedt hulp aan commerciële huurders.' Business First-Columbus . 26 mei 2000.